Amortissement LMNP : le guide complet pour optimiser votre fiscalité en 2026
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
Un mécanisme comptable au service de la fiscalité
L'amortissement est une écriture comptable qui traduit la dépréciation progressive d'un bien dans le temps. En LMNP, il permet de répartir sur plusieurs années le coût d'acquisition du logement, hors terrain, du mobilier et des travaux, et de déduire chaque année une fraction de ce coût de vos revenus locatifs imposables.
Cette charge est dite non décaissée : elle réduit votre résultat fiscal sans que vous ayez à débourser quoi que ce soit au moment où vous la déduisez.
Pourquoi cet avantage change tout par rapport aux revenus fonciers ?
C'est ce qui distingue fondamentalement le LMNP au régime réel des revenus fonciers classiques, où ce mécanisme n'existe pas. Un investisseur qui touche 12 000 € de loyers annuels peut voir son résultat imposable ramené à quelques centaines d'euros, voire à zéro, grâce à la combinaison des charges déductibles et de l'amortissement, alors qu'il continue d'encaisser l'intégralité de ses loyers.
Les conditions pour amortir votre bien en LMNP
Le régime réel, condition indispensable
L'amortissement n'est possible qu'au régime réel, simplifié ou normal selon le niveau de recettes retenu parmi les régimes d'imposition applicables à la location meublée. Le micro-BIC, avec son abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés), ne permet aucun amortissement individualisé : l'abattement est censé couvrir l'ensemble des charges, amortissement compris.
Opter pour le réel devient rentable dès que les charges et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC, ce qui est très souvent le cas dès la première ou la deuxième année de détention.
Les obligations déclaratives à respecter
- Tenue d'une comptabilité et production d'une liasse fiscale (formulaires Cerfa 2031 et 2033)
- Établissement d'un tableau d'amortissement par composant, à joindre chaque année
- Respect du calendrier fiscal : la déclaration de la liasse 2031 est généralement due mi-mai
Comment calculer l'amortissement LMNP : la méthode par composants
Étape 1 : déterminer la base amortissable
La base amortissable correspond au prix d'acquisition, frais de notaire et d'agence inclus, et travaux immobilisables ajoutés, diminué de la valeur du terrain, qui n'est jamais amortissable. Cette part de terrain est généralement estimée entre 10 % et 20 % du prix selon la localisation, davantage en zone urbaine dense, et doit être documentée dès la première déclaration.
Exemple : pour un bien acquis 200 000 € avec 15 000 € de frais d'acquisition, si le terrain est estimé à 15 % du prix, soit 30 000 €, la base amortissable du bâti ressort à 185 000 €.
Étape 2 : ventiler le bien par composants
Le Plan Comptable Général impose une décomposition du bien par composants, chacun ayant sa propre durée d'usage. À titre indicatif, le gros œuvre et la structure s'amortissent généralement sur 25 à 50 ans, la toiture et l'étanchéité sur 20 à 30 ans, les agencements et le second œuvre (plomberie, électricité) sur 10 à 20 ans, et le mobilier ainsi que les équipements sur 5 à 10 ans.
Ces durées sont indicatives : elles varient selon l'état du bien, sa date de construction et les usages retenus par votre expert-comptable, dans le respect de la durée normale d'utilisation des biens donnés en location.
Étape 3 : appliquer l'amortissement linéaire
Pour chaque composant, il suffit de diviser le montant de la base par la durée retenue pour obtenir l'annuité d'amortissement. La première année se calcule au prorata temporis, selon la date de mise en location.
Exemple simplifié, montants arrondis : la structure amortie sur 130 000 € sur 30 ans représente environ 4 333 € par an, le second œuvre amorti sur 40 000 € sur 15 ans représente environ 2 667 € par an, et le mobilier amorti sur 12 000 € sur 7 ans représente environ 1 714 € par an. L'amortissement annuel total atteint alors environ 8 700 €.
Sur un bien générant 12 000 € de loyers, une fois les autres charges déduites (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de gestion), cet amortissement suffit très souvent à ramener le résultat fiscal proche de zéro.
Le plafonnement de l'amortissement : une règle à connaître
Une déduction qui ne peut jamais créer de déficit
L'amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. Si le montant calculé dépasse le résultat locatif disponible après les autres charges, la fraction non utilisée n'est pas perdue.
Le report de l'amortissement différé
Cette fraction non utilisée est reportée sans limite de durée, sous forme d'amortissement différé ou reportable, et pourra être imputée les années suivantes. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi tant d'investisseurs LMNP affichent un résultat fiscal nul, sans être en déficit et sans perdre le bénéfice de leurs dotations non consommées.
La réforme 2025 : la réintégration des amortissements dans la plus-value
Ce que change la loi de finances 2025
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du Code général des impôts pour introduire un mécanisme de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière des LMNP. L'objectif affiché est d'aligner le traitement fiscal des loueurs non professionnels sur celui des loueurs professionnels, au nom d'une logique d'équité fiscale.
Avant cette réforme, les amortissements déduits pendant la location n'avaient aucune incidence sur le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition retenu restait le prix historique, comme pour un propriétaire n'ayant jamais amorti son bien. Depuis le 15 février 2025, ce n'est plus le cas : les amortissements cumulés viennent diminuer la valeur d'acquisition retenue, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Qui est concerné, et depuis quand ?
La mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location du bien. L'administration a confirmé que les amortissements pratiqués avant 2025 sont eux aussi concernés en cas de vente postérieure à cette date.
Les exceptions à connaître
- Les résidences avec services acquises sous bail commercial (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD) conservent l'ancien régime de calcul de la plus-value, sans réintégration des amortissements.
- Les parts de SCPI échappent également au mécanisme : la fiscalité y porte sur les revenus distribués et la plus-value de cession de parts.
L'impact concret sur la fiscalité de revente
La plus-value immobilière LMNP reste taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec les abattements habituels pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, exonération totale (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) au bout de 30 ans. Ce qui change, c'est la base sur laquelle ce taux s'applique : plus un bien a été amorti longtemps, plus l'écart entre l'ancien et le nouveau calcul est important.
Faut-il encore amortir en LMNP en 2026 ?
L'avantage pendant la détention reste intact
La réforme 2025 ne supprime pas l'avantage de l'amortissement pendant la détention du bien. Le statut LMNP réel reste pertinent pour réduire l'imposition des loyers perçus chaque année.
Anticiper dès maintenant votre stratégie de sortie
Ce qui change, c'est l'arbitrage entre une détention longue, où l'amortissement reste pleinement favorable et où les abattements pour durée de détention neutralisent progressivement l'impact de la réforme, et une revente à moyen terme, où l'écart de fiscalité peut être significatif. La stratégie de sortie doit désormais être anticipée dès l'acquisition plutôt qu'improvisée au moment de vendre.
Se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé LMNP
Les risques d'une ventilation mal maîtrisée
Entre la ventilation par composants, les durées à justifier et le plafonnement, l'amortissement LMNP est un dispositif technique où une erreur de méthode se paie souvent plusieurs années plus tard, au moment de la vente, quand il n'est plus temps de corriger le tir.
Le rôle de Virtus à vos côtés
C'est précisément le rôle d'un expert-comptable spécialisé en location meublée : établir une ventilation fiable et documentée, sécuriser votre déclaration, et surtout simuler l'impact réel de la réforme 2025 sur votre situation avant de décider quand et comment revendre. Les équipes de Virtus accompagnent les investisseurs LMNP sur l'ensemble de ces sujets, du calcul de l'amortissement à la stratégie de cession.
